É recomendável, primeiramente, providenciar uma
documentação completa e atualizada, não só do imóvel, mas também do
proprietário e de seu cônjuge, se for o caso, pois é essa documentação que vai
permitir a conclusão da negociação
Segundo ele, é preciso comprovar que o imóvel está livre de qualquer ônus e que o vendedor está, de fato, autorizado a vendê-lo, sem pendências judiciais que coloquem em risco o negócio.
Entre os documentos do bem que precisam ser
apresentados pelo vendedor estão a certidão atualizada do registro do imóvel,
os comprovantes de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e
até mesmo uma declaração do síndico ou do administrador de que o imóvel não tem
débitos.
“Taxas condominiais são devidas pela unidade. Portanto,
quando o imóvel é vendido, as dívidas que eventualmente se tenha com o
condomínio passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Por isso, é
importante mostrar ao comprador que a situação do imóvel é regular perante o
condomínio”, ressalta o presidente do Creci-MG.
“Cabe ao vendedor provar que sua mercadoria é boa, que
não há quaisquer impedimentos ou pendências, tais como inventário, penhora,
cobrança, hipoteca, alienação fiduciária etc. Além disso, é importante que ele
compreenda as regras do mercado e a redação do contrato, para saber o que está
sendo pactuado, quais são as suas garantias contra uma possível inadimplência,
especialmente se for antecipar a imissão na posse antes de receber todo o valor
do bem”
Organização e conservação também fazem toda a diferença
na hora de vender um imóvel. Apresentá-lo em ótimo aspecto, pintar e fazer
reparos, é boa opção de valorização. Especialistas garantem que a pintura e a
troca de piso podem aumentar em 10% o valor do bem. Porém, fazer muita
modificação pode aumentar muito o preço e dificultar a comercialização.
“Os problemas de umidade devem ser corrigidos e não
escondidos, pois o Código Civil determina que os negócios devem ser regidos
pela boa-fé e pela probidade”
Segundo o advogado, uma avaliação precisa é
recomendável para estipular o preço de venda, de acordo com o mercado.
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Vamos por partes.
Estar tudo certo com o imóvel é muito relativo. Se
houver em toda a documentação do imóvel um único erro, tranca o registro da
venda e acaba em perdas e danos do comprador contra o vendedor.
O terreno e casa construída deve estar
averbado(anotado) na matricula imobiliária do terreno obrigatoriamente. Se o
vendedor trocou de estado civil a certidão ou de casamento, divorcio ou óbito
do cônjuge, também tem que estar averbada na matricula. Isso tranca o registro
imobiliário até ser corrigido por você.
Nenhuma das partes nem o imóvel podem ter ação judicial
em andamento, abalo de crédito(SPC/SERASA),
Quanto ao contrato para ser um titulo que possa ser
executado judicialmente tem que ter a perfeita descrição do imóvel, do vendedor
e comprador e seus cônjuges, o preço negociado, a forma de pagamento, a data em
que o vendedor entrega as chaves dando a posse ao comprador. Se ocupado a data
em que desocupa o imóvel. Clausula de multa por desistência e cobrança de
sinal. Isso é a base.
O contrato é particular e deve ser assinado pelo
vendedor e seu cônjuge e pelo comprador além de duas testemunhas identificadas
com nome e CPF(obrigatorio).
Exceto as testemunhas, todos reconhecem firma em
Tabelionato de Notas.
este contrato não é registrado na matricula do imóvel.
após assina-lo as partes devem marcar com o Tabelionato
a Escritura Pública que vai formalizar o negocio entre vocês de forma oficial.
Você terá que apresentar o carne do IPTU , matricula
atualizada e escritura pública de quando você adquiriu o imóvel mais certidões
que serão pedidas pelo comprador. Neste ato da escritura você deve receber o
valor pago pelo vendedor. Após a escritura o vendedor a levará a registro na
matricula imobiliária para passar assim o imóvel para o nome dele.
O translado da escritura não fica pronto na hora, nem o
registro da escritura. As partes devem ter a assinatura arquivada para poder
reconhecer firma.
vídeo direito propriedade regime jurídico propriedade urbana ou rural
Quando
a compra e venda é direta sem o intermédio de banco ou consórcio não é
necessário um rol de documentações e certidões.
As
certidões negativas do comprador não são obrigatórias, mas o vendedor deve
solicitar como segurança do contrato a ser realizado entre as partes.
DOCUMENTOS:
comprador e cônjuge se casado for.
- RG
e CPF do casal, original e cópias simples.
-
Certidão de casamento atual com as anotações de divórcio se houver e regime de
bens.
- RG,
CPF e certidão de nascimento se solteiro (de todos os compradores).
-
comprovante de residência, profissão, nacionalidade.
- se
viúvo: certidão de óbito do cônjuge
CERTIDÕES
NEGATIVAS
Como
forma de ter certeza de que o comprador é pessoa idônea convém que apresente ao
vendedor as seguintes certidões, todas com data de no máximio 30 dias passados.
-
SPC/SERASA
-
Certidão negativa civil, criminal e vara de família. Comprova não haver
processo contra o comprador na área civil e criminal e na familiar comprova que
ele não é interditado.
Solicitada
pelo comprador ao vendedor que se casado for deverá incluir as do cônjuge salvo
se forem casados em regime de Separação total de bens. Para compra e venda
direta (sem financiamento).
Competência:
o vendedor deverá apresenta-las e as de seu cônjuge e arcará com os
custos.
Validade: as
certidões tem validade de 30 dias após pode ser solicitada a
renovação de todas que estiverem vencidas.
1) Certidão
negativa de SPC/SERASA: informa se o vendedor ou cônjuge possui algum problema
com dividas não quitadas.
Onde
solicitar: Câmara de dirigentes lojistas da cidade onde o vendedor tem seu
domicilio.
Documentos
solicitados: nome e número do CPF.
2) Certidão
de casamento se o vendedor for casado. A certidão de casamento com o
regime de bens escolhido deve estar averbada (anotada) na matricula imobiliária
do imóvel e da mesma forma a certidão de divórcio onde informam partilha ou não
na separação. Caso o vendedor seja viúvo a certidão de óbito do cônjuge também
deve ser apresentada e estar averbada na matricula do imóvel.
Onde
solicitar: cartório de Registro Civil onde esta arquivada a certidão
de
nascimento, casamento e óbito.
Documentos
solicitados: Carteira de identidade e CPF
3) Certidão
negativa de débito INSS e Receita Federal: somente se o vendedor ou cônjuge for
profissional com firma individual constituída. Se for assalariado ou autônomo
não é solicitada esta certidão.
Onde
solicitar: site http://www010.dataprev.gov.br/CWS/CONTEXTO/PCND1/PCND1.HTML
O que
apresentar: o número do cadastro no CNPJ da empresa individual.
4)
Certidão negativa de protestos: pode ser dispensada se a certidão SPC/SERASA
for negativa
5)
Certidão negativa de tributos estaduais: não necessária.
Obs.:
estas certidões e documentos são solicitados em um contrato em que as partes
não utilizam financiamento ou carta de credito de consórcio. Quando lidamos com
bancos outras certidões e documentos são exigidos.
DOCUMENTOS
DO VENDEDOR E CÔNJUGE
Originais
no ato da escritura, acompanhado de copias simples.
- RG
E CPF DO CASAL ( VENDEDOR SE SOLTEIRO FOR)
-
ENDEREÇO COMPLETO ( COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA)
-
NACIONALIDADE, DATA DE NASCIMENTO E PROFISSÃO DO CASAL.
-
CERTIDÃO DE NASCIMENTO SE SOLTEIRO FOR. SE CASADO,
CONFORME ITEM 2.
PARA
VENDEDOR PESSOA JURÍDICA
Se o
vendedor tiver empresa constituída deverá além dos documentos acima apresentar
os que seguem.
-
certidão negativa dos cartórios de protestos;
-
certidão negativa de tributos fiscais estadual, federal e municipal.
-
certidão negativa Receita federal e INSS.
-
Certidões negativas do foro: negativa de ações de matéria cível, falimentar,
concordatária, da Fazenda Pública, negativas de condenação criminal, negativas
de ações cíveis, criminais e fiscais. Não obrigatórias, mas recomendo sejam
solicitadas.
-
certidão negativa trabalhista. http://www.tst.jus.br/certidao/
Documentos:
-
contrato social e todas as alterações da empresa;
- RG
e CPF de todos os sócios da empresa. Cópia simples.
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Solicitada pelo comprador ao vendedor na compra e venda
direta (sem financiamento).
Competência: o vendedor deve apresenta-las ao comprador
e arcar com os custos.
01) Certidão de propriedade imobiliária ou
matricula atualizada e a escritura pública do imóvel. É a matrícula
imobiliária do imóvel que deve ter data de no máximo 30 dias passados. É o
principal documento que deve ser solicitado porque informa com certeza quem é o
dono do imóvel e somente este que constar na matricula poderá assinar a venda
do imóvel. Qualquer outro terá que apresentar procuração especifica para compra
e venda de imóveis.
Onde solicitar: Cartório de Registro de Imóveis
correspondente á zona de endereço do imóvel.
Documentos necessários: endereço do imóvel e/ou número
da matricula imobiliária.
2) Certidão negativa de ônus reais: informa
se existe alguma situação relativa ao imóvel que dificulte ou impeça a venda
como, por exemplo, usufruto, penhora, hipoteca.
Onde solicitar: Cartório de Registro de Imóveis.
Documentos necessários: endereço do imóvel ou número da
matricula imobiliária.
3) Certidão negativa de ações reais e reipersecutórias: informa
se recai sobre o imóvel ou seu proprietário alguma ação judicial que
possa impedir a venda ou torna-la com risco.
Onde solicitar: Cartório de Registro de Imóveis e/ou
Foro
Documentos necessários: endereço do imóvel ou número da
matricula imobiliária e nome do proprietário.
4) Certidão negativa de IPTU (certidão
negativa fiscal): informa se existe sobre o imóvel algum débito relativo a
cobrança de IPTU. Na maioria das cidades a taxa de lixo e esgoto é cobrada
junto com o imposto, se for cobrança em separado deve-se pedir as negativas
correspondentes.
Onde solicitar: Secretaria da Fazenda Municipal –
Prefeitura. Via internet quando a prefeitura disponibilizar.
Documentos solicitados: Número do cadastro do imóvel na
prefeitura e em alguns casos o código municipal (se houver)
5) Certidão negativa de condomínio: informa
se existem débitos pendentes de condomínio relativos ao imóvel e também ao CNPJ
do condomínio. Temos duas certidões em uma somente. Deverá ser informado se as
cotas condominiais do apartamento estão em dia ou se existem débitos não
quitados e se o condomínio tem alguma ação judicial de qualquer tipo em
andamento.
Onde solicitar: ao síndico do condomínio ou
administradora do mesmo (pode haver cobrança para emissão do documento).
Documentos solicitados: nenhum
Obs.: Dividas relativas a condomínio e
IPTU dizem respeito ao imóvel porque a ele pertencem e, portanto
transfere-se para quem compra o imóvel a responsabilidade de quita-las.
Primeiro será paga a divida e depois contra o vendedor ação judicial de
ressarcimento.
A administradora do condomínio pode cobrar pela
emissão de certidão. Entende nosso judiciário que sendo a administradora uma empresa
constituída na função de prestação de serviços, encontra-se esta apta a cobrar
pelos serviços prestados. Sendo a solicitação privada de um único condômino em
beneficio próprio não existe porque o condomínio como um todo arcar com este
custo. Não será cobrado se estiver dentro do pacote de serviços contratados
pelo sindico.
Carnê do IPTU: é obrigatório apresentar no ato do
registro imobiliário o carnê do ano vigente com folha espelho que trás as
informações do imóvel cadastrado na prefeitura. O comprador deve solicitar ao
vendedor que lhe entregue este.
Estas certidões do imóvel são as fundamentais e não
devem ser dispensadas pelo comprador sob pena de risco ao negócio.
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DISTRATO
DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
Por
este instrumento particular, de um lado (nome) ................, residente na
cidade de ....., Estado de ........., à Rua ................., nº ....,
inscrição no CPF sob o nº .................., neste ato representada por
......................., doravante denominada simplesmente PRIMEIRA
DISTRATANTE, e, de outro lado, (nome ou razão social) ................,
residente na cidade de ....., Estado de ........., à Rua ................., nº
...., inscrita no CPF sob o nº .................., neste ato representada por
.................., doravante denominada simplesmente SEGUNDA DISTRATANTE,
rescindem o vínculo contratual decorrente do Instrumento Particular de Compra e
Venda, firmado pelas mesmas em .....de .....................de ........, tendo
por objeto .........................., nas condições seguintes:
1. O
preço da referida negociação foi fixado na Cláusula ................do referido
instrumento particular de compra e venda de imóvel, num total de R$ .........
(..........).
2. (Se
o pagamento foi parcelado, especificar a quantidade de parcelas pagas e o total
do valor pago, informando a inadimplência quanto às demais).
3. A
SEGUNDA DISTRATANTE propôs á PRIMEIRA DISTRATANTE a rescisão do vínculo
contratual decorrente do referido contrato de compra e venda, proposta esta
aceita pela PRIMEIRA DISTRATANTE nas condições adiante explicitadas.
4. A
PRIMEIRA DISTRATANTE, do valor pago, retém a quantia de R$ ............., a
título de indenização pelas perdas e danos, e devolve, neste ato e em dinheiro,
a SEGUNDA DISTRATANTE a quantia de R$ ........... (....................).
5. O
bem objeto do contrato de compra e venda ora rescindido retorna à plena
disponibilidade da SEGUNDA DISTRATANTE para a destinação que lhe aprouver.
6. As
partes outorgam-se, recíproca e mutuamente, ampla, geral e irrevogável
quitação, para nada mais pleitearem em função do contrato ora rescindido, a
qualquer tempo e a que título for.
7. O
presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável.
8. As
DISTRATANTES elegem o Foro da Comarca em ................. para dirimir
eventuais litígios decorrentes do presente distrato.
Assim,
firmam o presente instrumento em ...... (............) vias de igual teor, na
presença das testemunhas abaixo.
Local
e data:
_____________________
PRIMEIRA
DISTRATANTE
_____________________
SEGUNDA
DISTRATANTE
Testemunhas:
1ª)
Ass. _________________________
Nome:
RG:
2ª)
Ass. _________________________
Nome:
RG:
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É
comum a confusão. Alguém faz uma procuração para que outra pessoa a represente
e estando longe deste procurador envia a procuração escaneada por email ou fax.
A procuração neste caso é original ou uma cópia?
A resposta é que a procuração será uma cópia e portanto não terá valor.
A cópia autenticada também não é aceita.
Sendo assim o procurador deverá sempre apresentar a procuração original seja ela particular ou por instrumento público.
A procuração por instrumento público é a única aceita na negociação com imóveis.
Dependendo da data da procuração pode ser solicitada a certidão original atualizada requerida no mesmo Tabelionato onde foi elaborada.
Não esqueçam que procuração para alienar imóveis seja com caráter de doar ou vender sempre terá que ser especial e especifica não podendo conceder poderes gerais e amplos.
Se estiver longe de seu procurador, envie a procuração por correio SEDEX.
Relembrando:
Mandato: contrato de natureza declaratório onde uma pessoa recebe de outra poderes para agir em seu nome, praticando atos e agindo em seus interesses.
Procuração: é o instrumento do mandato podendo ser pública ou particular. Para imóveis somente pode ser pública.
A procuração neste caso é original ou uma cópia?
A resposta é que a procuração será uma cópia e portanto não terá valor.
A cópia autenticada também não é aceita.
Sendo assim o procurador deverá sempre apresentar a procuração original seja ela particular ou por instrumento público.
A procuração por instrumento público é a única aceita na negociação com imóveis.
Dependendo da data da procuração pode ser solicitada a certidão original atualizada requerida no mesmo Tabelionato onde foi elaborada.
Não esqueçam que procuração para alienar imóveis seja com caráter de doar ou vender sempre terá que ser especial e especifica não podendo conceder poderes gerais e amplos.
Se estiver longe de seu procurador, envie a procuração por correio SEDEX.
Relembrando:
Mandato: contrato de natureza declaratório onde uma pessoa recebe de outra poderes para agir em seu nome, praticando atos e agindo em seus interesses.
Procuração: é o instrumento do mandato podendo ser pública ou particular. Para imóveis somente pode ser pública.
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MODELO - RECIBO
DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL Á
VISTA
R$
____________ (por extenso).
Os
abaixo assinados, (nome completo de quem está recebendo), (nacionalidade),
(estado civil), (se casado, apresentar Regime de Bens), (profissão), (carteira
de identidade), (CPF), (se casado, qualificar, também, o cônjuge), ambos
residentes e domiciliados á Rua ________________________, nº _______, na cidade
de ___________________________, Estado de ___________________, aqui chamados
simplesmente de VENDEDORES, declaram, pelo presente instrumento, que
receberam, nesta data, de (nome completo de quem está comprando),
(nacionalidade), (estado civil), (se casado, apresentar o Regime de Bens),
(profissão), (carteira de identidade), (CPF), (se casado, qualificar, também, o
cônjuge), ambos residentes e domiciliados á Rua ________________________, nº
_______, na cidade de ___________________________, Estado de
___________________,aqui chamados simplesmente de COMPRADORES, a quantia
de ____________, em moeda corrente (se for em cheque, discrimina-lo), a
título PAGAMENTO TOTAL do preço de (valor total da negociação)
referente a COMPRA E VENDA do imóvel de propriedade dos vendedores
sito a (endereço completo do imóvel) e Matricula Imobiliária Nº xxxxxxxxxx..
Através
deste Recibo, os VENDEDORES dão plena e total quitação aos
COMPRADORES que declaram nada mais ter a receber por parte dos VENDEDORES.
______________________,
____ de _____________ de 20____ .
(Assinaturas:
vendedor e cônjuge do vendedor (se houver)
-----------------------------------------------------------------------------------
Código
Civil de 2002
Art.
108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Poucas pessoas tem conhecimento do artigo 108 da nossa legislação geral brasileira que dispensa a Escritura Pública de compra e venda de imóveis para negócios com valor até no máximo 30 salários mínimos vigentes.
No
ano de 2013 o salário mínimo nacional máximo vigente no Brasil é de
R$
678,00
Atenção:
a Legislação pertinente é o Código Civil de 2002 e portanto deve ser
desconsiderado os pisos regionais que tem valores variados e determinados por
categoria de trabalhadores e governo estadual.
Sempre
será utilizado o Piso Nacional.
Imóveis
com valor de no máximo R$ 20.340,00 estão dispensados da escritura
pública realizada em Tabelionato de Notas podendo o contrato particular ser
levado direto ao Cartório de Registros Imobiliários desde que o mesmo tenha
sido elaborado conforme determina a Lei.
Atenção
ao preço máximo do imóvel. Não adianta estabelecer um preço abaixo do valor de
mercado para fugir da escritura publica pois será considerado válido o preço
determinado pelo órgão competente e desta forma se por exemplo, o poder
municipal determinar para fins de cálculo do imposto de transmissão que o valor
do imóvel é acima do estabelecido pelas partes valerá o valor maior até que
judicialmente se prove o contrario e sendo assim será obrigatório a Escritura
Pública. Uma forma bem simples de evitar fraudes.
Os
legisladores e doutores no assunto recomendam que sempre se faça a escritura
pública pois o profissional do Tabelionato é qualificado para que a transmissão
seja feita com a devida segurança que a lei exige. Para imóveis até este valor
os custos são reduzidos.
Levando-se
em conta que imóveis neste valor normalmente são negociados por pessoas de
baixa renda que nem sempre conhecem a lei, a segurança do Tabelionato se faz
indispensável para que todo o processo de compra e venda seja perfeito. Para
que o contrato particular seja levado a registro ele tem que ser perfeito e nem
sempre as pessoas sabem como formalizar este tipo de contrato. Sendo assim
recomenda-se fazer a escritura já que a lei a dispensa mas não impede que seja
realizada.
Neste
caso em questão, o contrato particular deixa de ser solene por não exigir a
escritura pública para ser formalizado e assume a forma livre.
http://www.direitonet.com.br/contratos/dicas/
Segundo o amigo Jeferson Filho(comentários) deve-se ater ao seguinte:
Segundo o amigo Jeferson Filho(comentários) deve-se ater ao seguinte:
"Vale
ressaltar que para que a escritura particular possa ingressar no fólio real
faz-se mister que seja lavrada em pelo menos duas vias, com as firmas
devidamente reconhecidas em Notas de Tabelião Público e recomendável que seja
Registrada no Registro de Títulos e Documentos. Além disso, a pessoa que for
lavrar a escritura particular, deve solicitar antes o certidão negativa de ônus
e a certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias, do Cartório
de Registro Imobiliário onde o imóvel estiver matriculado, além de fazer
constar na escritura (ou juntar no traslado) as demais certidões referidas pelo
Decreto nº 96.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85."
Atualizado em 2013
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Código
Civil Brasileiro 2002
Art.
490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
O
artigo acima dispõe sobre quem deve pagar as despesas referentes a compra e
venda de um imóvel onde temos de uma lado o comprador, interessado em adquirir
o imóvel visitado e de outro o vendedor disposto a desfazer-se de seu bem
imóvel diante de justo preço acertado entre as partes. Como é de costume, a
legislação deixa dúvidas e abre lacunas para mais de uma interpretação. Há os
que concordam e os que discordam do estabelecido achando justo ou injusto mas
na prática quem tem o bem precioso determina as regras principalmente quando a
lei permite uma flexibilidade no negócio, o que é o caso.
Analisando
a situação, o que se vê na regra geral é, um comprador que já visitou ou
pesquisou diversos imóveis demonstrando intenção de compra por um imóvel dos já
visitados. Do outro lado temos um vendedor, desfazendo-se de seu bem particular
oferecido por preço justo em condições de pagamento adequadas a várias pessoas
que por ele demonstraram interesse.
Cumpre-se
assim um ciclo de atender a uma questão social que da mesma forma que a locação
residencial cumpre a função de permitir a moradia ou acesso a casa própria para
a população.
Se na
locação de imóveis temos uma legislação específica e poucos acordos validados
por esta, na compra e venda temos a flexibilidade de negociar desde que a base
legal seja mantida. Assim o artigo 490 do Código Civil vigente ao mesmo tempo
em que determina quem paga o que, também determina que tudo pode ser modificado
pelas partes, ou seja, não serve para nada pois quem dita a regra é o mercado
imobiliário e o dono do bem desejado.
Se
todos os donos de imóveis determinam que o comprador paga tudo, para que serve
o artigo acima! Ou paga ou não compra. O imóvel fica fechado esperando e o
comprador vai morar onde?
Ainda
bem que temos uma divisão a meu ver justa para ambos.
O
inicio do artigo diz:
" Salvo
cláusula em contrário..." e sendo assim quem detém o bem a ser
negociado dita as regras de como ficarão o pagamento das despesas e desta forma
nada adianta determinar que "... ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição", se é
permitido acordo em contrario. Assim como na locação de imóveis na compra e
venda quem dita como será o negócio é quem detém o imóvel fruto da negociação.
Sempre
que estivermos diante de um contrato de compra e venda valerá o acordo escrito
entre as partes. Na prática tenta-se cumprir o artigo 490 determinando o que
cada parte pagará de forma justa e assim se mantém atualmente.
O
comprador pagará as despesas relativas a aquisição do bem listadas abaixo
afinal ele deseja comprar um imóvel e nada mais justo que arque com os custos
desta aquisição.
Despesa
do comprador: aquela relativa a formalizar o negócio.
-
pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular;
-
pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis(ITBI), recolhido aos
cofres do município;
-
pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura
pública de compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato
de financiamento imobiliário;
-
pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do
bem;
-
pagamento do registro de gravame(ônus Reais) em garantia ao banco financiador e
taxas de cartório;
-
pagamento de taxas bancárias para transferência de valores para conta do
vendedor.
-
pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem
como autenticações em documentos pessoais(cópias autenticadas);
-
pagamento da comissão imobiliária quando imóvel adquirido na planta ou em
construção. Neste caso o construtor impõe para vender o imóvel que o comprador
aceite arcar com este custo.
O
vendedor arcará com as despesas relativas a tradição. A tradição ocorre com a
entrega e transmissão do bem imóvel ao comprador. Sendo assim até que o
registro imobiliário seja providenciado em nome do comprador o vendedor
responde por todas as despesas.
Despesas
do vendedor: aquelas relativas a tradição
-
pagamento da comissão imobiliária contratada pois ele firmou contrato com a
imobiliária;
-
pagamento do reconhecimento de firma de seus documentos e do cônjuge;
-
pagamento de documentos autenticados(xerox);
-
pagamento das certidões negativa do imóvel( ônus reais, IPTU, cota condominial
e condominio);
-
pagamentos das certidões negativas pessoais suas e do cônjuge
-
pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte
para efetivação do negócio.
-
pagamento do IPTU, condominio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao
comprador quando é firmada oficialmente a posse.
-
pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que
seja relativo ao imóvel ou pessoal.
Há
casos em que a imobiliária oferece a ambos os serviços de um despachante
imobiliário, profissional que agiliza a documentação e cobra por isso. O custo
não é barato e é opcional porém uma comodidade face a burocracia para juntar
toda a documentação necessária. Quem contrata, paga pelo serviço contratado.
Normalmente é utilizado pelo comprador.
O
vendedor que contrata a imobiliária com exclusividade normalmente não tem estes
custos que estão incluídos na negociação devendo a imobiliária providenciar a documentação
em seu nome.
Uma
corrente de advogados tem postura diferente porém não vou aqui comentar para
não confundir visto que o descrito nesta postagem é a prática aplicada a todos
os contratos de compra e venda e dificilmente é aceito acordo em contrario.
Merece
explicação a despesa do comprador referida como "corretagem na compra
de imóvel em construção ou planta". Neste caso aplica-se a parte inicial
do artigo que diz que vale acordo. Na prática é uma imposição do
construtor, todos os contratos repassam para o comprador a corretagem, afinal o
construtor precisa de alguém para intermediar a venda e porque ele arcaria com
este custo! Assim ele contrata a imobiliária e estabelece para o comprador o
dever de arcar com esta despesa. O comprador é livre para aceitar ou não mesmo
que a não aceitação implique em não fechar negócio. Proibir tal prática de nada
adiantaria. Hoje paga-se 6% de comissão ao corretor, se houvesse proibição
alguém duvida de que o preço dos imóveis subiria 6%??????
As
regras acima valem para todos os contratos em que da forma escrita não foi
acordado situação diferente.
-------------------------------------------------------------------------------------------
(Cidade), ___ de _____________ de _____.
Ilmo. Sr. (nome do locatário)
Endereço:
Assunto: DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
PREZADO SENHOR(A):
Na qualidade de adquirente e novo proprietário do imóvel residencial sito à Rua (escreva o endereço do imóvel), alugado a V. Sa. por contrato escrito, formalizado em ____ de ___________ de _____, com prazo de encerramento na data ----/----/------, no intuito de prevenir responsabilidades, prover a conservação e ressalva de meus direitos, manifestando claramente minha intenção, comunico-lhe que denuncio a locação, como denunciada tenho,por direito em Lei, não tendo interesse em assumi-la substituindo o Locador atual e concedo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação do imóvel a partir do recebimento desta, sob pena de ajuizamento da ação. As despesas referentes a locação do imóvel devem ser quitadas a partir desta data no endereço(cite o endereço) a cargo de (nome da pessoa) até a entrega das chaves e encerramento contratual.
Cordialmente,
__________________________________________________
(Nome
do comprador)
(Endereço)
-------------------------------------------------------------------------------------------
CONTRATO
DE CESSÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM
Contratos - Cessão de Direitos
Tem por objeto a cessão de servidão de passagem no imóvel de propriedade do
serviente. Estabelece as características da passagem, preço e outros pontos.IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
SERVIENTE: (Nome do Serviente), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), Carteira de Identidade nº (.....................), C.P.F. nº (.....................), residente e domiciliado na Rua (...................................................................), nº (....), bairro (.....), Cidade (..................), Cep. (.................), no Estado (.....), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), Carteira de Identidade nº (..................), C.P.F. nº (...................), ambos capazes;
DOMINANTE: (Nome do Dominante), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), Carteira de Identidade nº (......................), C.P.F. nº (........................), residente e domiciliado na Rua (......................................................), nº (....), bairro (................), Cidade (..................), Cep. (..................), no Estado (....), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), Carteira de Identidade nº (..................), C.P.F. nº (..................), ambos capazes.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Cessão de Servidão de Passagem1, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições de preço, forma e termo de pagamento descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente tem como OBJETO, a cessão de servidão de passagem no imóvel de propriedade do SERVIENTE, situado na Rua (.............................................), nº (....) , bairro (.............), cidade (................), Cep (.....................), no Estado (....); sob o Registro nº (........), do Cartório do (.............) Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas; bem como o imóvel residencial de propriedade do DOMINANTE, situado nos fundos do imóvel pertencente ao SERVIENTE, sob o Registro nº (........), do Cartório do (........) Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas.
Cláusula 2ª. O imóvel SERVIENTE tem as seguintes descrições: (....) metros de frente para a Rua (......................................................................), (.....) metros confrontando pelo lado direito com a casa de nº (....), de propriedade de (Nome do Confrontante), e pelo lado esquerdo com a casa de nº (....), de propriedade de (Nome do Confrontante); e (....) metros confrontando pelos fundos com o imóvel DOMINANTE.
Cláusula 3ª. O imóvel DOMINANTE tem as seguintes descrições: (....) metros de frente para uma viela a qual dá acesso à Rua (.........................................................), (....) metros confrontando pelo lado direito com a casa de nº (...), de propriedade de (Nome do Confrontante), e pelo lado esquerdo com a casa de nº (....), de propriedade de (Nome do Confrontante), sendo que faz divisa nos fundos com o imóvel do DOMINANTE. Contudo, cabe salientar, que a referida viela se encontra em precárias condições de uso e de transitabilidade.
DOS IMÓVEIS
Cláusula 4ª. A passagem terá como confrontantes o imóvel SERVIENTE pelo lado esquerdo, pelo lado direito o confrontante (..........), na parte final o imóvel DOMINANTE e a Rua (..............................................................) na parte inicial.
Cláusula 5º. O imóvel de propriedade do DOMINANTE, confronta-se pela frente com a referida viela, pelos lados com os confrontantes supra citados, e pelos fundos com imóvel de propriedade do SERVIENTE.
Cláusula 6ª. Não existe outra forma de acesso à Rua (............................................), que é de extrema importância para o uso do DOMINANTE, pois com a cessão de passagem neste ato concretizada, o proprietário do imóvel DOMINANTE terá acesso fácil, rápido, sem transtorno e, principalmente, irá possibilitar o uso de sua garagem.
DA PASSAGEM
Cláusula 7ª. A servidão se consubstanciará na passagem a ser feita na nesga de terras de propriedade do SERVIENTE, que corresponderá a (....) metros de cumprimento, contando-se a partir do portão a ser colocado de frente para a Rua (.....), até o imóvel pertencente ao DOMINANTE.
Cláusula 8ª. A passagem será feita a partir do muro existente entre o imóvel do confrontante à direita do imóvel SERVIENTE, adentrando-se por (....) metros no imóvel do mesmo, contendo assim a largura de (....) metros, totalizando (.....) metros quadrados.
Cláusula 9ª. Fará parte da cessão de servidão de passagem, os encanamentos de água e esgoto, as fiações de energia elétrica telefone e congêneres, bem como as que se fizerem necessárias para a boa utilização do imóvel pertencente ao DOMINANTE.
DO PREÇO
Cláusula 10ª. As partes acordam que a presente cessão será gratuita, salvo as despesas a serem gastas com a execução das obras e aquelas relacionadas ao uso normal do imóvel que ficarão a cargo do proprietário do imóvel DOMINANTE.
Cláusula 11ª. Fica acordado que as despesas relacionadas à regularização dos imóveis junto à Prefeitura e aos dos Cartórios serão por conta do DOMINANTE.
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 12ª. Penhora ou quaisquer gravames reais ocorridos nos imóveis dos contratantes nunca recairão na servidão de passagem, bem como não eivarão de vício o presente instrumento.
Cláusula 13ª. O imóvel DOMINANTE será utilizado única e exclusivamente para fins residenciais.
Cláusula 14ª. O presente instrumento é irretratável e irrevogável. A cessão não será cedida, vendida ou repassada, vinculando as partes, que se comprometem a procederem com a elaboração da escritura pública em 5 (cinco) dias úteis contados a partir da assinatura deste, bem como a registrá-la após 5 (cinco) dias úteis após a mesma ficar pronta.
DO FORO
Cláusula 15ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de Aracaju;
Por estarem, assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Serviente e sua Esposa)
(Nome e assinatura do Dominante e sua Esposa)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
OBS: enviado pelo amigo Roberto; retirado da internet
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MODELO
DE SOLICITAÇÃO DO ALVARÁ JUDICIAL PARA VENDA DE IMÓVEL DE MENOR
EXCELENTÍSSIMO
SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
....................................,
(qualificação),
nascida ao ...., (qualificação) portadora da Carteira de Identidade/RG nº....,
assistida neste ato por seu pai, Sr. ...., (qualificação), portador da Carteira
de Identidade RG nº .... e inscrito no CPF/MF sob o nº ...., residente e domiciliado
nesta cidade na Rua .... nº ...., por intermédio de seu procurador judicial
infra-assinado, inscrito na OAB/.... sob o nº ...., com escritório profissional
nesta ...., na Rua .... nº ...., onde recebe intimações e notificações, vem mui
respeitosamente perante V. Exa. requerer :
ALVARÁ JUDICIAL
com
fundamento no artigo 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil, dentre
outras disposições legais aplicáveis à espécie, pelos motivos que a seguir
passa a expor:
I. A
requerente, em comunhão com .... e ...., é proprietária na proporção de 20%
(vinte por cento) do imóvel assim constituído:
"Lote
de terreno nº ...., da quadra nº ...., da Planta ...., sita no bairro do ....,
medindo .... metros de frente para uma Rua Particular, por .... metros de
extensão da frente aos fundos, pelo lado direito de quem da rua olha o imóvel,
onde confronta com o lote nº ...., pelo lado esquerdo mede .... metros, onde
confronta com o lote nº ...., e fechando de largura na linha de fundos com ....
metros onde confronta com o lote nº ...., todos da mesma quadra e planta, de
forma retangular, com área de .... m², Indicação Fiscal ...., matrícula nº....
do Registro de Imóveis da ....ª Circunscrição, desta ...., conforme (doc. em
anexo)."
II.No
entanto, a requerente pretende vender o imóvel acima descrito e comprar o
imóvel a seguir discriminado por oferecer melhores condições de uso:
"Lote
de terreno nº .... da quadra ...., da planta ...., no bairro ...., nesta ....,
com a área de .... m², sem benfeitorias, com demais características daquela
planta. Transcrição nº .... do Livro ...., datado em .../.../... de Registro de
imóveis da ....ª Circunscrição desta ...."
Diante
do exposto, requer a V. Exa. sejam feitas as avaliações necessárias e ouvido o
Representante do Ministério Público, se digne a deferir o pedido mediante
expedição de ALVARÁ JUDICIAL, autorizando a ora peticionária a vender o imóvel
aludido no item I, bem como a receber escritura definitiva do imóvel descrito o
item II.
Estima-se
à causa o valor de R$ ....
Nestes
termos,Pede deferimento.
....,
.... de .... de ......................
OAB/....
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Incide
aliquota de 2% sobre o valor de mercado do imóvel
Pagamento a vista
Parcelamento somente em casos especiais e não envolve pessoa física
EXEMPLO 1
Valor do Imóvel no mercado R$ 100.000,00
Valor dos recursos próprios do comprador: R$ 100.000,00
Valor do ITBI a pagar: R$ 100.000,00 X 2% = R$ 2.000,00
fonte: http://www2.rio.rj.gov.br/smf/pagsmf/conteudo.cfm?template=subitem&idmenu=1&iditem=24&procura=ITBI
obs. retirei a alíquota do financiamento por não ter encontrado legislação pertinente. Desculpem amigos pela informação equivocada. Não recebi retorno sobre o assunto e portanto excluo até que consiga confirmação sobre as alíquotas em caso de financiamento.
Pagamento a vista
Parcelamento somente em casos especiais e não envolve pessoa física
EXEMPLO 1
Valor do Imóvel no mercado R$ 100.000,00
Valor dos recursos próprios do comprador: R$ 100.000,00
Valor do ITBI a pagar: R$ 100.000,00 X 2% = R$ 2.000,00
fonte: http://www2.rio.rj.gov.br/smf/pagsmf/conteudo.cfm?template=subitem&idmenu=1&iditem=24&procura=ITBI
obs. retirei a alíquota do financiamento por não ter encontrado legislação pertinente. Desculpem amigos pela informação equivocada. Não recebi retorno sobre o assunto e portanto excluo até que consiga confirmação sobre as alíquotas em caso de financiamento.
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SDFI
- SEGURO DE DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL
É o
seguro obrigatório que a pessoa tem que contratar quando solicita financiamento
bancários.
É uma
apólice obrigatória juntamente com a apólice de morte e invalidez(MIP).
O
SDFI cobre danos causados no imóvel como alagamentos, desabamento, incêndio.
Pode
ser contratada com qualquer seguradora a critério do mutuário.
É
paga ao longo do contrato de financiamento sendo descontada a parcela do seguro
juntamente com a parcela do financiamento, isto é, uma parcela está dentro da
outra.
As
mesmas normas valem para o seguro morte ou invalidez que também tem sua parcela
descontada junto com a parcela do financiamento. Se a pessoa vem a falecer o
seguro cobre o saldo devedor. Em caso de financiamento com dois mutuários, caso
um venha a falecer o seguro paga o saldo devedor proporcional da pessoa que
faleceu.
Convém
guardar as apólices em locais que possam facilmente ser encontrada por
familiares juntamente com toda a documentação do financiamento bancários.
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Pesquisando
na internet encontrei um texto referente ao uso do termo "outorgar"
nos contratos de compra e venda de imóveis. De propriedade do oficial de
registro de imóveis Carlos Alberto Cordeiro dos Santos, este analisa o contrato
de compra e venda de imóveis no texto "A Difícil Arte de Lavrar Contratos
".
Segundo
análise, se estamos tratando de uma compra e venda de imóveis não podemos
tratar vendedor e comprador como outorgante e outorgado pois sendo o contrato
bi-lateral onde uma parte se compromete a vender e entregar o objeto vendido e
a outra a comprar e pagar o preço acertado, então estamos diante de um contrato
que gera obrigações de ambas as partes, isto é, um contrato que no direito
entende-se como "sinalagmáticos" onde um se obriga a transferir o
domínio e o outro a pagar certo preço pela coisa(Código Civil 2002).
Segundo
o mesmo texto um exemplo de contrato em que encontramos o outorgante e o
outorgado é o contrato unilateral de doação de imóvel. Neste contrato não há
contrapartida e portanto existe a figura do outorgante e outorgado.
Como
costumo encontrar modelos de contratos de compra e venda com o termo
"outorgante e outorgado" achei interessante postar aqui visto que nem
tudo que lemos na internet deve ser levado a sério e importante se faz que
pesquisemos nos sites sérios e com certeza um texto de um oficial do registro
de imóveis é garantia de informação correta.
Abaixo,
um exemplo de como deve estar escrito:
"Escritura
pública de Compra e Venda que outorgam Fulano de Tal e sua esposa,
como vendedores e fulana de Tal, como compradora."
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Código
Civil Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa
própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela
morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar
contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do
mandato, obedecidas as formalidades legais
Á
PEDIDO
PROCURAÇÃO
EM CAUSA PRÓPRIA
PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA que fazem F..., como abaixo se declara:... Saibam quantos este instrumento público de PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA virem, que, ao.....dias do mês de ....do ano de....da Era Cristã, nesta cidade de... Estado de ..., em meu Cartório, perante mim, tabelião de...., compareceram como outorgante, F....e sua mulher F..., proprietários, residentes nesta cidade , e declaram que são senhores e possuidores, por justo título e aquisição legal, devidamente transcrita, de um prédio de alvenaria e respectivo terreno situado na Rua...,nº.... desta cidade, terreno que mede.....metros de frente por....de fundos, que houveram de Xisto Tertius e sua mulher, tudo conforme escritura dada e passada em... e registrada no Ofício de Registro sob nº....., propriedade esta que tem livre e desembaraçada de quaisquer ônus, e que havendo ajustado e contratado a venda do referido imóvel com o Sr. F..., profissão..., residente também nessa cidade, pelo preço justo e certo de....., por esta forma de direito, nomeiam e constituem o mesmo Sr. F...., seu procurador especial e em causa própria, para que possa vender como sua e a quem lhe convier, pelo preço combinado ou maior preço, a referida propriedade, passando e dando as competentes escrituras de lei; podendo mesmo transferi-la para si mediante a transcrição legal, independente de qualquer outro pagamento ou importância, visto que, neste mesmo ato, dele receberam a referida importância de ...., em moeda corrente, como exato pagamento da venda, pelo que dão plena, geral e irrevogável quitação, ficando, por esta forma, posteriormente, o seu referido procurador em causa própria, dispensado de qualquer prestação de contas, venda ou revenda por qualquer preço a referida propriedade, e que tudo dará por firme e valioso, por si e seus herdeiros. Assim, porque esta seja a sua vontade, desde já cedem e transferem ao seu referido outorgado toda posse, direito, domínio, ação e servidões ativas que até este momento lhes assistam na referida, para que possa o mesmo dela usar como sua, dispondo-a como lhe aprouver, prometendo, por si e por seus herdeiros, fazer sempre boa, firme e valiosa esta autorização irrevogável de venda, bem como responder pela evicção de direito. Fica seu outorgado investido em todos os poderes para usar e administrar a referida propriedade como sua, podendo locá-la, arrendá-la, hipotecá-la, permutá-la ou vende-la , como bem entender, por mais especiais que sejam e em caráter de irrevogáveis, para defender todos os direitos atinentes à referida propriedade, propondo, alegando e requerendo em juízo ou fora dele tudo que se fizer necessário para defesa de seus interesses e direitos como senhor e possuidor do imóvel, objeto deste mandato, inclusive substabelecer estes poderes na pessoa que achar conveniente, mesmo com a transferência e cessão de todos os direitos. O outorgante F...., que também presente se encontra, declarou aceitar o presente mandato em causa própria na forma por que acima especificou, em todos os seus termos, diante das testemunhas abaixo, todas de mim conhecidas. E de como assim disseram, e ser esta a expressão da verdade, do que dou fé, me pediram que lavrasse o presente instrumento de procuração com a cláusula de autorização de venda irrevogável, o qual feito, lido e achado conforme, foi por eles e pelas testemunhas presentes assinado .
OBS.DISPENSA
DIZER QUE DEVE SER PROCURAÇÃO PÚBLICA.
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Algumas
pessoas se atrapalham na hora de comprar ou vender imóveis e também dispensam o
profissional do ramo para economizar a comissão e acabam por comprometer o
negócio quando desconhecem as etapas pela qual devem passar para que o
fechamento seja seguro a ambos.
A
MINUTA conceitua-se como o modelo do contrato final de compra e venda do imóvel
que caracteriza-se por poder ser modificado pelas partes durante a negociação.
Após
confirmar que o imóvel visitado é o desejado as partes acordam como será a
venda e estabelecem isso em um contrato que deverá ser analisado pelas partes.
Assim redige-se um contrato que a principio é um modelo e que deve conter em
todas as suas folhas a palavra "MINUTA" como marca d"agua no
meio de cada folha ou inicio, de preferência em tamanho grande.
Esta
Minuta poderá ser alterada pelas partes de forma a ajustar o contrato ao que
cada um deseja no negócio e sendo assim não tem valor por tratar-se de um
"modelo do contrato a ser assinado". Quando todas as cláusulas forem
analisadas, entendidas e modificadas conforme o que desejam, elabora-se o
contrato final a ser assinado baseado na Minuta.
Sendo
assim a Minuta não é um pré-contrato até porque pode ser modificada, já o
contrato final que segue a Minuta após analise e aceite das partes, é o
contrato a ser assinado quando todos estiverem de acordo.
A
importância da minuta visa as partes conhecer os detalhes do contrato antes de
assina-lo evitando assim deixar para a última hora possíveis modificações no
contrato final. Muitas vezes na pressa ou por desconhecer determinados termos a
pessoa assina o que não sabe e depois vem os problemas para resolver.
Não
se confunda Minuta que é o modelo do contrato futuro de compra e venda com a
Proposta de compra e venda que é o documento que o comprador assina oficialisando
seu desejo de compra do imóvel e informando ao vendedor o valor que deseja
pagar e a forma de pagamento podendo o vendedor aceitar ou fazer contra
proposta.
Alguns
perguntam se podem desistir do negócio sem multa antes de assinar o contrato
por verificar problemas na documentação apresentada pelo vendedor e é lógico
que a Lei não obriga ninguém a comprar qualquer produto que contenha
"vicio". Se na análise da minuta de contrato for apresentada a
documentação do imóvel ou vendedor e estas não estiverem de acordo com a lei
não há porque seguir o negócio adiante e a Proposta de Compra pode ser
desfeita.
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Quando
falamos de compra e venda de imóveis logo surge a dúvida de quem pagará as
despesas relativas ao negócio. São despesas fixas não surgindo qualquer fato
que implique em uma nova taxa e são bem claras a quem pertence.
Na
negociação imobiliária temos a(s) parte(s) vendedora(s) e a(s) parte(s)
compradora(s) e como intermediador quando contratado o Corretor de Imóveis ou o
Advogado de uma ou ambas as partes.
São
taxas de responsabilidade do vendedor do imóvel:
a
comissão do corretor contratado ou advogado;
as
cópias autenticadas pessoais (RG, CPF, comp. Residência)
a
documentação do imóvel(escritura, IPTU, Matrícula atualisada e condomínio);
certidões
negativas e de seu cônjuge.
São
taxas de responsabilidade do comprador do imóvel:
Imposto
de transferência(ITBI);
certidões
negativas e do cônjuge;
documentos
pessoais iguais aos do vendedor;
custas
com trasnlado da escritura pública e taxas do tabelionato;
registro
da escritura no cartório de imóveis;
todos
as taxas relativas a financiamento bancário.
Cabe
esclarecer que a comissão imobiliária deve ser acertada entre a parte vendedora
e o corretor quanto a quando ocorre o pagamento da referida comissão. é comum
acertar o pagamento quando a parte compradora paga sinal como garantia do
negócio. Também cabe esclarecer que o pagamento ao corretor no meio do negócio
não encerra o contrato de intermediação imobiliária devendo o mesmo a obrigação
de acompanhar, zelar e esclarecer as partes até o final, certificando-se do
registro da escritura em nome do comprador.
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Você
decide comprar um imóvel. Sai em busca do que deseja e acha um apartamento que
é a sua cara. Geralmente as pessoas não visitam o imóvel mais que 3 vezes e na
maioria das vezes visita 1 ou 2 vezes quando vai mostra-lo a um familiar.
O vendedor colocou o imóvel a venda com a imobiliária que por sua vez fez a vistoría do imóvel preenchendo sua ficha de agenciamento(cadastro do imóvel na imobiliária) e constatando todos os defeitos aparentes ou seja, visiveis durante a vistoría como cupim, mofo(apesar de pintura nova ficam manchas), fiação antiga e tudo que se pode perceber.
Você comprou o imóvel e quando passou a morar nele começaram a surgir os problemas. O visinho do apartamento abaixo do seu teve seu banho social inundado por um vazamento proveniente do seu banho social. Seu encanamento estava estourado mas como saber disso se o proprietário e o corretor não te comunicaram. O corretor na vistoría não tinha como saber do defeito e o proprietário nada comunicou a respeito e agora o problema é seu. sim é seu, você terá que consertar o cano mas e como fica a sua aquisição do imóvel, pois quando você o compropu não sabia deste defeito. Não sabia porque ele estava oculto e só com o uso do imóvel ele apareceu.
Existem defeitos que não aparecem durante uma vistoría e é estes defeitos que a Lei chama de VÍCIOS REDIBITÓRIOS, isto é, defeitos que só parecem depois que se está utilizando o imóvel. Vício conceitua-se no caso como defeito grave e redibitório vem do verbo redibir que significa "anular".
O proprietário tinha por obrigação comunicar ao corretor de Imóveis ou ao comprador direto de que o defeito existia mas talvez ele nem soubesse. quem sabe alugava o imóvel e o locatário saiu sem comunicar o fato.
A Lei é clara. Nestes casos o contrato pode ser desfeito(redibição da coisa) ou o comprador ser compensado pelo prejuízo(abatimento no preço). Em caso de ficar provado a má fé do proprietário ou do Corretor, escondendo o defeito para não dificultar a venda, cabe ao comprador ação de perda e danos além da restituição dos valores pagos na devolução do bem imóvel. Na prática o contrato não se desfaz e ações judiciais incubem ao vendedor o dever de restituir o comprador.
Deste fato se nota a importância de ao decidir adquirir um imóvel você visita-lo várias vezes antes de compra-lo. É importante que se vistorie tudo, converse com zelador e síndico para saber se existiam reclamações de problemas no imóvel, verifique barulho de visinhança, incidência de sol no imóvel, enfim, visite-o quantas vezes quiser até ter absoluta certeza de que é o que deseja.
O
prazo de reclamação estabelecido é de 1 ano a partir da entrega do bem pelo
vendedor.
Na
casa da foto acima você estaría morando muiot bem.
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Instrumento
de mandato onde alguém chamado de outorgante concede a uma pessoa de sua
confiança chamado de outorgado poderes para lhe representar, praticar atos ou
representar interesses. Pode ser uma procuração geral ou especial. Na especial
o procurador cumpre as decisões do outorgante e na geral os poderes são amplos
e irrestritos.
O madato judicial é chamado de procuração "AD JUDICIA". São as procurações que passamos para advogados fazerem a representação judicial em nosso nome. É obrigatório que nela conste os poderes especiais conferidos.
O mandato extrajudicial é chamado de procuração "AD NEGOTIA".São as procurações particulares salvo se a lei exigir a publicidade arquivada da mesma.
Lembre-se que em procurações não se deixa espaços em branco para evitar fraude.
PÚBLICA
Documento
elaborado pelo tabelião onde a original fica arquivada no tabelionato em que
foi redigida e assinada para consulta pública caso terceiros queiram comprovar
sua autenticidade. No caso em questão a original é a própria procuração
redigida em livro próprio do tabelionato de notas. A via entregue ao procurador
é a via transladada do livro onde se registrou a principal. Ao contrário do que
muitos respondem, a procuração pública não vem pronta nem é redigida em folha
solta, apenas o translado entregue ao procurador. Portanto nada resolve para as
partes trazerem pronta de casa a procuração porque ela não será utilizada mas
pode servir de modelo se seguir os termos da Lei.
Este tipo de procuração é obrigatória nas negociações com imóveis devendo inclusive ser específica visto que procurações não tem prazo de validade e em se tratando de negócios imobiliários é melhor que seja especificado até onde a procuração alcançará os desejos do outorgante(quem deu a procuração). Tem a finalidade de dar maior segurança e poder ser consultada sua validade.
Este tipo de procuração é obrigatória nas negociações com imóveis devendo inclusive ser específica visto que procurações não tem prazo de validade e em se tratando de negócios imobiliários é melhor que seja especificado até onde a procuração alcançará os desejos do outorgante(quem deu a procuração). Tem a finalidade de dar maior segurança e poder ser consultada sua validade.
SUBSTABELECIDA
Neste
caso o outorgado(procurador) transfere a outra pessoa os poderes que lhe foi
conferido na procuração. Para que possa haver o substabelecimento a procuração
deve conter esta informação de que o outorgante autoriza que seja
subestabelecida.Tanto pode ser estabelecido na particular quanto na pública.
Exemplo:
"substabeleço Dr. Paulo de Tal, brasileiro, solteiro, advogado, OAB tal, estabelecido na rua Tal ----------- cidadde Tal, estado Tal, com reserva de iguais poderes, os a mim outorgados na presente procuração."
Data completa e assinatura com firma reconhecida
PARTICULAR
Elaborada
pelo outorgante em particular e nenhuma via fica arquivada em tabelionato. O
tabelião apenas reconhece as assinaturas com o objetivo de assegurar serem
verdadeiras dando maior segurança para a pessoa que exige a procuração. Po ser
uma procuração geral. não aceita em negócios imobiliários.
CAUSA PRÓPRIA
Usada
quando a pessoa deseja comprar um imóvel para investimento vendendo-o no
futuro. com a procuração em Causa Própria ele transfere a pessoa que vai
comprar o imóvel dele todos os direitos para fazer o que bem quiser com o
imóvel. Esta procuração se parece muito com uma cessão de direitos. com esta
procuração o outorgato pode transferir direto para um terceiro ou para si mesmo
assinando pelo outorgante. Cabe esclarecer que esta procuração não pode ser
revogada. (código civil art. 685).
obs. muitos confundem a dispensa da procuração assinada em tabelionato sob alegação que o código civil a dispensa no entanto no artigo 654 § 2º afirma que "O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
obs. muitos confundem a dispensa da procuração assinada em tabelionato sob alegação que o código civil a dispensa no entanto no artigo 654 § 2º afirma que "O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
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Relaçao
dos documentos para a venda de imóvel
DOCUMENTOS NECESSARIOS PARA A VENDA DE IMOVEL
Realizada a avaliação do imóvel, sendo o mesmo considerado apto para a venda, o proprietário deverá apresentar a seguinte documentação, que servirá para análise do Cartório e transferência da escritura( são exigências). Com isso será comprovado que o imóvel não está hipotecado, penhorado ou envolvido em inventário.
Relativa ao vendedor e seu Cônjuge:
• Certidões negativas fornecidas pelos competentes Registros de Interdições e Tutelas (deverão ser providenciadas no Município de residência do vendedor e também no Município do imóvel apresentado)
a) Primeiro Ofício de Interdições e Tutela
b) Segundo Ofício de Interdições e Tutela
• Certidões negativas fornecidas pela Justiça Federal
• Certidões negativas expedidas pelos competentes Ofícios de Distribuição RJ:
a) Primeiro Ofício de Distribuição
b) Segundo Ofício de Distribuição
c) Terceiro Ofício de Distribuição
d) Quarto Ofício de Distribuição
e) Nono Ofício de Distribuição
• Alvará judicial nos casos de espólio
ATENÇÃO: quando o vendedor for pessoa jurídica, são necessários os seguintes documentos:
• certidão negativa de FGTS e INSS(original)
• certidão negativa de tributos federais(original)
• cópia legível e autenticada do contrato social e sua última alteração, ou cópia legível e autenticada da AGE que autorizou a alienação do bem(no caso de empresa não imobiliária) e da AGE elegendo a Diretoria vigente
• Cópia legível autenticada do CNPJ .
Relativa ao Imóvel
• Certidão de Ônus Reais
Emitida junto ao registro de Imóveis do qual o imóvel pertence.Traz a situação real do imóvel e todo o histórico anterior , garantindo que o mesmo não possua nenhuma situação que impeça a sua venda. Expedida a menos de 30 dias.
• Certidão do 9º Ofício de Registro de Distribuição
O interessado deverá juntar uma cópia legível do carnê do último exercício do IPTU.
• Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTU
Esta certidão, no Município do Rio de Janeiro, é obtida na SMF - Rua Afonso Cavalcante, 455 - Anexo - Térreo ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel pretendido.
• Certidão Enfitêutica do Imóvel
A certidão enfitêutica do Município do Rio de Janeiro é obtida na SMF - Rua Affonso Cavalcanti, 455 - Anexo - Térreo, ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel pretendido.
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiro ao Município. A certidão enfitêutica diz se tal situação ocorre e se é devido foro ao Município. Este tipo de gravame exige o pagamento prévio de laudêmio que usualmente varia de 2,5 a 5% do valor da negociação. Às vezes o imóvel não é foreiro ao Município, mas é foreiro à União. Observe o que consta da certidão de ônus reais.
• Declaração de que o imóvel se encontra livre e desimpedido
Se o imóvel estiver alugado, é necessário apresentar carta do locatário, renunciando ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da operação imobiliária. É necessário o reconhecimento de firma, e fazer constar a data da entrega das chaves do imóvel.
• Certificação da existência de vaga de garagem
Certificar pela escritura ou outro documento sobre a existência de vaga de garagem relativa a unidade , no caso de prédio residencial o comercial.
• Declaração do Síndico ou da Administradora de que não há dívidas com o condomínio
Nesta declaração, deverá constar se há ação judicial proposta contra o vendedor do imóvel pelo condomínio. Quando não houver condomínio será necessária declaração, com firma reconhecida do administrador eleito pelos proprietários para gerenciar a manutenção do local. Na ausência de administrador, declaração com firma reconhecida de três proprietários informando a maneira utilizada para o rateio das despesas comuns.
. Verificação de inexistência de débito perante à CEDAE
O imóvel sendo uma casa , pegar o número do registro do imóvel junto à CEDAE e avaliar se existe algum débito ativo.
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, pago pelo comprador, na compra de imóveis regularizados, localizados no Município do Rio de Janeiro ou em outros municípios do Estado.
O ITBI só deve ser pago após o resultado da análise das certidões do Cartório.
No caso de imóveis localizados no Município do Rio de Janeiro o pedido da guia para pagamento do ITBI é feito no térreo do Bloco II, do Centro Administrativo da Prefeitura, na Rua Afonso Cavalcanti 455, na Cidade Nova.
O valor do ITBI corresponde a 2% do valor de mercado do imóvel ou do valor da transação, conforme o caso. O maior dos dois será adotado como base de cálculo do imposto pela Secretaria Municipal de Fazenda.
Esta guia deverá ser paga, antes da marcação da escritura,sendo cópia legível para conferência do valor recolhido. Se o valor arbitrado for muito superior ao valor da venda, o comprador poderá recorrer do mesmo, junto à Secretaria Municipal de Fazenda. A SMF solicita cópia legível de um laudo de avaliação realizada para subsidiar a revisão, que poderá ser negada.
No caso de imóveis localizados no Grande Rio a guia do ITBI será solicitada na Prefeitura local, onde está situado o imóvel objeto da compra.
O segurado deverá conferir a guia de ITBI expedida pela SMF, prestando atenção nos seguintes dados:
• nome completo do requerente
• CPF correto do requerente
• endereço correto e completo do imóvel
• nome correto e completo do transmitente (vendedor)
• CPF correto do transmitente
• valor declarado (Este valor deverá ser igual ao valor da transação)
Qualquer irregularidade encontrada na Guia do ITBI deverá ser corrigida antes da marcação da escritura, junto ao órgão emissor.
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